ช่วงนี้หลายคนเริ่มมองอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางสร้างรายได้เสริม โดยเฉพาะการ ปล่อยเช่าบ้านมือสอง เพราะราคาซื้อเริ่มต้นมักต่ำกว่าบ้านใหม่ และบางทำเลก็มีผู้เช่าความต้องการสูงต่อเนื่อง

แต่คำถามสำคัญคือ ซื้อบ้านมือ 2 ปล่อยเช่าดีไหม และเหมาะกับใครกันแน่? เพราะการลงทุนแบบนี้ไม่ใช่แค่ซื้อถูกแล้วปล่อยเช่าได้เลย แต่ต้องดูทั้งทำเล กลุ่มผู้เช่า ต้นทุนแฝง และผลตอบแทนจริงหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ซื้อบ้านมือ 2 ปล่อยเช่าดีไหม เหมาะกับใครบ้าง

การซื้อบ้านมือสองมาปล่อยเช่า เหมาะกับคนที่:

• มีเงินดาวน์พร้อม
• มองการลงทุนระยะกลาง-ยาว
• รับความเสี่ยงจากช่วงบ้านว่างได้
• พร้อมบริหารผู้เช่าและดูแลบ้าน

ข้อดีคือ ราคาซื้อบ้านมือสองมักต่ำกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน ทำให้ต้นทุนเริ่มต้นลดลง และมีโอกาสสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าได้เร็วกว่า แต่ถ้าคาดหวังผลตอบแทนสูงแบบระยะสั้นมาก ๆ อสังหาฯ อาจไม่ใช่สินทรัพย์ที่หมุนเร็วเท่าการลงทุนประเภทอื่น

ข้อดีของการปล่อยเช่าบ้านมือสอง

1. ราคาซื้อเริ่มต้นต่ำกว่า

บ้านมือสองในโครงการที่พัฒนาแล้ว มักมีราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ ทำให้ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยกว่า และมีโอกาสทำ Yield ได้ดีขึ้น

2. ทำเลพัฒนาแล้ว

บ้านมือสองจำนวนมากอยู่ในทำเลที่มีชุมชนครบแล้ว เช่น ใกล้โรงเรียน แหล่งงาน ตลาด หรือรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อการปล่อยเช่า

3. ต่อรองราคาได้

บ้านมือสองมักมีพื้นที่ให้ต่อรองราคาได้ต่างจากบ้านใหม่  ซึ่งช่วยลดต้นทุนลงทุนลงอีก

4. มีโอกาสสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow)

หากวางแผนดี ค่าเช่าอาจครอบคลุมค่างวดธนาคาร และสร้างรายได้เสริมระยะยาว

ข้อจำกัดของการปล่อยเช่าบ้านมือสอง

1. ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุง

บ้านมือสองอาจมีค่าใช้จ่ายซ่อมแซมมากกว่าบ้านใหม่ เช่น ระบบไฟฟ้า ประปา หรือหลังคา

2. ช่วงบ้านว่างไม่มีรายได้

หากไม่มีผู้เช่า ก็ยังต้องรับภาระค่างวดและค่าส่วนกลางไปเรื่อยๆ 

3. การบริหารผู้เช่า

การปล่อยเช่าไม่ใช่แค่เก็บค่าเช่า แต่ต้องดูแลปัญหาซ่อมแซม การต่อสัญญา และความสัมพันธ์กับผู้เช่า

วิธีเลือกทำเลบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่าให้คุ้มค่า

ทำเลคือ 70-80% ของความสำเร็จในการปล่อยเช่า บ้านสวยแค่ไหน ถ้าทำเลไม่ตอบโจทย์ผู้เช่า ก็อาจปล่อยว่างนาน หรือจำเป็นต้องลดราคาเช่าลงเรื่อย ๆ

ดังนั้นก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่า ลองพิจารณาทำเลจากมุม “ผู้เช่า” ไม่ใช่มุม “เจ้าของบ้าน”

1. ใกล้แหล่งงาน

ทำเลที่อยู่ใกล้ โซนออฟฟิศ นิคมอุตสาหกรรม โรงพยาบาล ศูนย์ราชการ หรือห้างขนาดใหญ่
มักมีความต้องการเช่าต่อเนื่อง เพราะคนทำงานต้องการที่พักใกล้ที่ทำงาน เพื่อลดเวลาเดินทาง

2. ใกล้สถานศึกษา

พื้นที่ที่ใกล้:

• มหาวิทยาลัย
• โรงเรียนนานาชาติ
• โรงเรียนขนาดใหญ่

มักมีความต้องการเช่าจากอาจารย์ นักเรียนต่างจังหวัด หรือครอบครัวที่ย้ายมาเพื่อการศึกษา
จุดแข็งคือความต้องการเช่าค่อนข้างสม่ำเสมอทุกปีการศึกษา

3. ใกล้รถไฟฟ้า หรือถนนสายหลัก

บ้านที่เดินทางสะดวก ปล่อยเช่าง่ายกว่าเสมอ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่  ผู้เช่ามักให้ความสำคัญกับการเดินทางเป็นอันดับต้น ๆ ทำเลที่ เข้า-ออกได้หลายทาง ใกล้ทางด่วน ใกล้สถานีรถไฟฟ้า แม้ค่าเช่าอาจสูงขึ้น แต่ก็มี Demand รองรับ

4. มีความต้องการเช่าสูงจริง

อย่าเชื่อแค่ความรู้สึกว่าน่าจะปล่อยได้ ควรสำรวจตลาดจริงก่อนซื้อ เช่น:

• ดูประกาศเช่าในพื้นที่เดียวกัน
• มีบ้านว่างจำนวนมากหรือไม่
• ใช้เวลาปล่อยเช่านานแค่ไหน
• ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไร

ถ้าบ้านในโครงการเดียวกันมีหลายหลังประกาศเช่าค้างนานหลายเดือน อาจเป็นสัญญาณว่าตลาดเริ่มอิ่มตัว

คำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้านมือสอง

สูตรในการคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าง่าย ๆ คือ: (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อบ้าน) × 100

ตัวอย่าง:

• ซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท
• ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท
• รายได้ต่อปี = 180,000 บาท

Yield ประมาณ 6%

แต่ควรหักค่าใช้จ่ายด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าเสียโอกาสช่วงบ้านว่าง ผลตอบแทนสุทธิอาจเหลือประมาณ 4-5% ต่อปี ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่พบได้ทั่วไปในตลาดบ้านเช่า แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับค่าเช่า ต้นทุน และค่าใช้จ่าย 

ความเสี่ยงของการปล่อยเช่าบ้านมือสอง

• ผู้เช่าไม่ต่อสัญญา
• ผู้เช่าค้างค่าเช่า
• บ้านเสียหายเกินประกัน
• ราคาตลาดเช่าปรับลดลง
• ภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น

การคัดกรองผู้เช่าอย่างรอบคอบ และทำสัญญาชัดเจน จะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก

3 คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการปล่อยเช่าบ้านมือสอง

1. ปล่อยเช่าบ้านมือสองได้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์

โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 4-8% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเลและราคาซื้อ ทำเลใกล้รถไฟฟ้าหรือแหล่งงาน มักได้ Yield สูงกว่า แต่ราคาซื้อก็สูงตามไปด้วย 

อ้างอิง: https://www.kasikornbank.com/th/propertyforsale/article/pages/what-is-yield.aspx 

2. บ้านมือสองแบบไหนปล่อยเช่าง่าย

• ทำเลใกล้แหล่งงานหรือรถไฟฟ้า
• บ้านขนาด 2-3 ห้องนอน
• ราคาเช่าไม่สูงเกินตลาด
• โครงการดูแลดี มีระบบรักษาความปลอดภัย

บ้านที่สภาพดี พร้อมเข้าอยู่ จะปล่อยเช่าง่ายกว่าบ้านที่ต้องซ่อมเพิ่มเติม

3. ปล่อยเช่าบ้านมือสองต้องเสียภาษีหรือไม่

มีภาษีที่ควรทราบ เช่น ภาษีเงินได้จากค่าเช่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือสอบถามหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อวางแผนภาษีอย่างถูกต้อง

สรุปการลงทุนปล่อยเช่าบ้านมือสองเหมาะกับคุณหรือไม่

การปล่อยเช่าบ้านมือสอง เป็นการลงทุนที่สร้างกระแสเงินสดได้ และมีโอกาสเพิ่มมูลค่าทรัพย์ในระยะยาว แต่ต้องยอมรับว่าไม่ใช่การลงทุนที่ไม่มีความเสี่ยง ต้องมีเงินสำรอง และต้องบริหารจัดการผู้เช่าและดูแลทรัพย์สิน

ถ้าคุณมีเป้าหมายลงทุนระยะกลาง-ยาว และเลือกทำเลอย่างรอบคอบ การซื้อบ้านมือ 2 ปล่อยเช่า อาจเป็นอีกทางเลือกที่สร้างรายได้อย่างมั่นคงได้

ติดต่อเรา

บริษัท เซ็นทรัล โฮม พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ที่อยู่ : 29/63 หมู่ 9 ซอยหมู่บ้านเมืองทองธานี โครงการ 2 ซอย 3 ตำบลบ้านใหม่ ปากเกร็ด นนทบุรี
โทรศัพท์ : 093-969-5663, 086-546-9741, 0-2968-7199
Email :  centralhome.realestate@gmail.com