ความจริงคือ บ้านมือสองแทบทุกหลังต่อรองได้แต่จะต่อรองได้มากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับข้อมูล จังหวะ และวิธีพูดคุย บางคนต่อรองได้หลักหมื่น บางคนหลักแสน แต่บางคนกลับพลาดเพราะต่อแรงเกินไปจนเจ้าของบ้านไม่ขายให้
ต่อรองราคาบ้านมือสองควรเริ่มจากอะไร
1. เช็กราคาตลาดก่อนเสมอ
ดูว่าบ้านในทำเลเดียวกัน ขนาดใกล้เคียงกัน ขายอยู่ที่ประมาณเท่าไร ถ้าราคาประกาศขายสูงกว่าตลาด โอกาสต่อรองจะมีมากกว่าแต่ถ้าราคาตั้งมาใกล้เคียงราคาตลาดแล้ว การต่อรองอาจต้องใช้เหตุผลมากขึ้น
2. ประเมินสภาพบ้านจริง
บ้านที่ต้องรีโนเวตหนัก มีรอยร้าว หลังคาเก่า ระบบไฟต้องปรับปรุง สิ่งเหล่านี้คือต้นทุนในอนาคต
และสามารถใช้เป็นเหตุผลในการต่อรองได้อย่างสมเหตุสมผล
3. ดูแรงจูงใจของผู้ขาย
บางคนขายเพราะ ต้องการย้ายงาน มีภาระทางการเงิน ต้องการปิดดีลเร็ว ผู้ขายที่ต้องการความรวดเร็ว
มักเปิดโอกาสให้ต่อรองได้มากกว่า
วิธีต่อรองราคาบ้านมือสองให้ได้ราคาดี
เริ่มจากเสนอราคาที่มีเหตุผล
อย่าเสนอแบบลด 20% โดยไม่มีเหตุผลรองรับ เพราะอาจทำให้เจ้าของรู้สึกว่าไม่จริงจัง
ควรพูดในลักษณะ จากที่ดูบ้านและเทียบราคาตลาด ผมเห็นว่าราคาเหมาะสมอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่
การมีตัวเลขอ้างอิง ทำให้การต่อรองดูมืออาชีพ
ใช้ต้นทุนซ่อมเป็นเครื่องมือ
ถ้าบ้านต้องซ่อม 200,000 บาท สามารถใช้จุดนี้พูดคุยได้ เช่น บ้านสภาพดี แต่มีส่วนที่ต้องปรับปรุงค่อนข้างมาก เลยอยากขอปรับราคาลงเพื่อให้สมดุลกับต้นทุนที่ต้องใช้เพิ่ม
อย่าแสดงความอยากได้มากเกินไป
ถ้าผู้ขายรู้ว่าคุณ “ต้องเอาหลังนี้ให้ได้” อำนาจต่อรองจะลดลงทันที ควรรักษาท่าทีเป็นกลาง และมีทางเลือกสำรองเสมอ
เทคนิคต่อรองราคาบ้านมือสองสำหรับมือใหม่
ถ้าเพิ่งซื้อบ้านครั้งแรก ลองใช้เทคนิคง่าย ๆ เหล่านี้
- ตั้งงบในใจชัดเจน และไม่เกินนั้น
- ขอเวลาคิด อย่าตัดสินใจทันที
- เปรียบเทียบอย่างน้อย 2-3 หลัง
- อย่ารีบวางเงินจองก่อนตกลงราคาให้ชัด
มือใหม่มักพลาดตรง “กลัวพลาดบ้านที่ชอบ” แต่ความจริง บ้านดีมีมากกว่าหนึ่งหลังเสมอ
เทคนิคต่อรองราคาบ้านมือสองจากผู้ขายโดยตรง
ถ้าซื้อจากเจ้าของบ้านเอง ไม่ผ่านนายหน้า ควรระวังเรื่องอารมณ์มากขึ้น เจ้าของบางรายผูกพันกับบ้าน
และตั้งราคาไว้ด้วยความรู้สึก วิธีที่เหมาะคือ พูดด้วยความสุภาพ ให้เหตุผลเชิงตัวเลข และไม่วิจารณ์บ้านในเชิงลบเกินไป
เช่น แทนที่จะพูดว่า “บ้านเก่ามาก” ให้พูดว่า “บ้านมีเสน่ห์ครับ แต่บางจุดต้องปรับปรุง เลยอยากคุยเรื่องราคาเพิ่มนิดหน่อย” น้ำเสียง วิธีการใช้คำ มีผลมากในการปิดดีลกับเจ้าของบ้านเก่า
ปัจจัยที่ใช้ต่อรองราคาบ้านมือสองได้จริง
1. ราคาตลาดของบ้านมือสองในทำเลเดียวกัน
นี่คือปัจจัยสำคัญที่สุด ถ้าบ้านหลังใกล้เคียงขายอยู่ที่ 3.5 ล้าน แต่หลังนี้ตั้ง 3.8 ล้าน คุณก็อาจมีเหตุผลชัดเจนในการขอปรับราคา
2. สภาพบ้านและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม
ทุกจุดที่ต้องซ่อมคือต้นทุนเพิ่ม ยิ่งบ้านต้องรีโนเวตมาก ยิ่งมีพื้นที่ต่อรองมากขึ้น
3. ระยะเวลาที่บ้านประกาศขาย
บ้านที่ประกาศขายมานาน 6 เดือน - 1 ปี มักมีโอกาสต่อรองได้สูงกว่า เพราะผู้ขายอาจต้องการปิดดีลแล้ว
5 คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการต่อรองราคาบ้านมือสอง
1. ต่อรองราคาบ้านมือสองได้กี่เปอร์เซ็นต์
โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 3-10% แต่ขึ้นอยู่กับราคาตั้งต้นและแรงจูงใจผู้ขายบางกรณีอาจได้มากกว่านั้น
หากบ้านตั้งราคาสูงเกินตลาด
2. ควรต่อรองราคาบ้านมือสองตอนไหนดีที่สุด
ช่วงที่เหมาะคือ ก่อนวางเงินจอง และก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย หลังทำสัญญาแล้ว การต่อรองจะยากขึ้นมาก
3. ต่อรองราคาบ้านมือสองผ่านนายหน้าได้หรือไม่
ได้ และบางครั้งง่ายกว่า เพราะนายหน้าช่วยเป็นตัวกลาง ลดความตึงเครียด และช่วยเสนอราคาอย่างมืออาชีพ
4. ต่อรองราคาบ้านมือสองก่อนหรือหลังยื่นกู้ดี
ควรตกลงราคากันให้ชัดก่อนยื่นกู้ เพื่อให้ตัวเลขในสัญญาตรงกับราคาซื้อขายจริง
5. ต่อรองราคาบ้านมือสองอย่างไรไม่ให้เสียโอกาสซื้อ
อย่าต่อแรงเกินไป มีเหตุผลรองรับทุกครั้ง แสดงความจริงจังในการซื้อ ให้ผู้ขายรู้สึกว่าได้รับข้อเสนอที่ได้ประโยชน์ด้วยกันทุกฝ่าย
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยงในการต่อรองราคาบ้านมือสอง
การ ต่อรองราคาบ้านมือสอง ไม่ใช่เรื่องของความเก่งในการพูดเพียงอย่างเดียว แต่คือการมีข้อมูลครบ และเข้าใจเกมการเจรจา และสิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงในการต่อรองราคา คือ
- ต่อรองโดยไม่มีข้อมูลตลาด
- ใช้อารมณ์มากกว่าเหตุผล
- แสดงความอยากได้มากเกินไป
- รีบจองก่อนคุยราคาชัดเจน
- ไม่คำนวณต้นทุนรวมหลังซื้อ
สรุป
บ้านมือสองแทบทุกหลังมีโอกาสให้ต่อรอง แต่จะได้ราคาดีแค่ไหน ขึ้นอยู่กับข้อมูล ความพร้อม และจังหวะถ้าคุณมีข้อมูลตลาดครบ ประเมินสภาพบ้านชัด และรู้จังหวะเจรจา โอกาสประหยัดเงินหลักหมื่นถึงหลักแสนไม่ใช่เรื่องไกลตัว
และถ้าอยากมั่นใจมากขึ้น ทาง Central Home Property มีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยวิเคราะห์ราคาตลาด ประเมินความเหมาะสม และช่วยเจรจาแทน จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสปิดดีลในราคาที่ดีที่สุดได้มากขึ้น
ติดต่อเรา
บริษัท เซ็นทรัล โฮม พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ที่อยู่ : 29/63 หมู่ 9 ซอยหมู่บ้านเมืองทองธานี โครงการ 2 ซอย 3 ตำบลบ้านใหม่ ปากเกร็ด นนทบุรี
โทรศัพท์ : 093-969-5663, 086-546-9741, 0-2968-7199
Email : centralhome.realestate@gmail.com